Dacă închiriezi un apartament, o garsonieră, un spațiu comercial sau chiar un garaj, sumele încasate sunt venituri impozabile. Încadrarea fiscală se numește venituri din cedarea folosinței bunurilor, iar impozitul nu se reține de regulă de către chiriaș persoană fizică: îl calculezi, îl declari și îl plătești tu.
Mulți proprietari ezită, fie pentru că nu știu cum se calculează, fie pentru că se tem de efectele asupra altor obligații, cum ar fi CASS. Ghidul de mai jos clarifică mecanismul. El oferă noțiuni generale; cotele, pragurile și termenele se pot modifica, iar pentru cazul tău concret te adresezi ANAF sau unui consultant fiscal autorizat.
Ce înseamnă venit din cedarea folosinței bunurilor
Veniturile din cedarea folosinței bunurilor sunt sumele primite pentru că ai pus la dispoziția altcuiva un bun, pe o perioadă, în schimbul unei chirii. Categoria cuprinde nu doar locuințele, ci și spațiile comerciale, terenurile închiriate, bunurile mobile și subînchirierea.
Ce intră în această categorie
- chiria pentru locuințe (apartamente, case, camere);
- chiria pentru spații comerciale sau de birouri;
- închirierea unor bunuri mobile sau a unor terenuri, în anumite condiții;
- subînchirierea unui spațiu pe care îl deții tu în chirie.
Ce nu intră
Închirierea în regim hotelier, cu servicii auxiliare numeroase, poate fi încadrată altfel, ca activitate economică. Dacă oferi servicii suplimentare consistente, discută încadrarea cu un contabil, fiindcă regulile fiscale diferă. Diferența dintre categorii poate schimba atât impozitul, cât și obligațiile de înregistrare.
Cum se stabilește venitul net impozabil
Venitul net din chirii se calculează, în sistemul clasic pentru persoane fizice, prin scăderea din chiria brută a unei cote forfetare de cheltuieli prevăzută de Codul fiscal. Nu trebuie să justifici cheltuielile reale (reparații, amortizare, utilități) pentru cota forfetară, tocmai pentru că legea presupune că ele sunt acoperite prin acea cotă.
Etapele calculului
- Aduni toate chiriile încasate într-un an fiscal.
- Scazi cota forfetară de cheltuieli, prevăzută de lege.
- Obții venitul net anual.
- Aplici cota de impozit prevăzută pentru această categorie.
- Compari rezultatul cu eventualele plăți anticipate.
| Element | Ce reprezintă |
|---|---|
| Chiria brută anuală | suma totală încasată într-un an |
| Cota forfetară de cheltuieli | procent scăzut automat, stabilit prin Codul fiscal |
| Venit net | chiria brută minus cota forfetară |
| Cota de impozit | procent aplicat venitului net |
| Impozit datorat | rezultatul final, declarat și plătit |
Cotele nu sunt reproduse aici, deoarece ele s-au modificat în timp. Le găsești în Codul fiscal în vigoare și în instrucțiunile ANAF pentru Declarația unică.
Sfat: Dacă ai cheltuieli mari legate de imobil, întreabă un contabil dacă o variantă alternativă de determinare a venitului este permisă în situația ta. Pentru majoritatea proprietarilor, cota forfetară este mai simplă, dar nu mereu mai avantajoasă.
Exemplu ipotetic
Presupunem o chirie de 1.500 lei pe lună, timp de 12 luni (18.000 lei anual), o cotă forfetară ipotetică de 20% și o cotă de impozit ipotetică de 10%. Venitul net ar fi 14.400 lei, iar impozitul 1.440 lei. Cifrele sunt doar pentru a arăta ordinea operațiilor, nu valorile în vigoare.
Contractul de închiriere și înregistrarea lui
Chiria este recunoscută fiscal în bune condiții dacă există un contract de închiriere scris, înregistrat la ANAF. Contractul este documentul care dovedește locatarul, perioada, valoarea chiriei și bunul închiriat. Fără contract înregistrat, riști amenzi și dificultăți la verificările fiscale.
Ce trebuie să conțină contractul
- datele părților (locator și locatar);
- descrierea bunului și adresa lui;
- durata închirierii și condițiile de prelungire;
- valoarea chiriei, moneda și termenele de plată;
- condițiile de returnare a bunului și, după caz, garanția;
- clauze privind utilitățile și întreținerea.
Înregistrarea la ANAF
Contractele de închiriere se înregistrează la organul fiscal competent, în termenul și în condițiile prevăzute de lege. Procedura poate fi urmată online, prin Spațiul Privat Virtual, sau la ghișeu. Dacă închirierea se face la o persoană juridică (firmă), aceasta are obligațiile ei fiscale, iar uneori reține impozitul. Vezi SPV ANAF: ghid complet al Spațiului Privat Virtual pentru modul de accesare.
Atenție: Un contract neînregistrat sau o chirie nedeclarată pot atrage sancțiuni și diferențe de plată. Dacă ai închiriat fără contract, regularizează situația cât mai repede, cu ajutorul unui specialist.
Cum declari și plătești impozitul
Venitul din chirii se declară, în general, prin Declarația unică, depusă anual, în termenul stabilit de lege, iar impozitul se plătește în contul unic de la bugetul de stat. În unele situații există și obligații de declarare anticipată sau de plăți anticipate, dacă legea le prevede pentru anumite venituri.
Declarația unică în cazul chiriilor
În declarație, la capitolul dedicat cedării folosinței bunurilor, menționezi chiriile încasate, contractele și cota forfetară. Programul de declarare te ghidează, iar prin sistemul online ai calculul automat al impozitului. Explicația generală a formularului o găsești în Declarația unică: ghid complet pentru persoanele fizice.
Când nu reții tu impozitul
Dacă locatarul este o persoană juridică, este posibil ca ea să rețină impozitul la sursă, caz în care obligațiile tale se modifică. Verifică în contract și în Codul fiscal cine are obligația de reținere, ca să nu plătești de două ori sau deloc.
Chiriile și CASS
Pentru veniturile din cedarea folosinței bunurilor, legea poate impune și plata CASS (contribuția de asigurări sociale de sănătate), în funcție de totalul veniturilor extrasalariale și de plafoanele raportate la salariul minim. Nu toate chiriile atrag CASS, dar suma tuturor veniturilor extrasalariale poate depăși un prag și atunci apare obligația.
Cum se leagă plafoanele
Plafoanele se raportează la salariul minim brut pe țară, care se modifică. Din acest motiv, nu există o valoare fixă care să fie valabilă mulți ani. Mecanismul este explicat în Plafoanele raportate la salariul minim: cum funcționează, iar situația veniturilor extrasalariale, în CASS pe veniturile extrasalariale: cum se stabilește.
Coproprietate și mai mulți proprietari
Dacă bunul este deținut în comun (de exemplu de soți sau de moștenitori), chiria se împarte între coproprietari, iar fiecare își declară partea. Impozitul se calculează la nivelul fiecăruia. Dacă nu sunteți de acord asupra împărțirii, stabiliți-o în scris în contract.
Situații frecvente și capcane
Cei mai mulți proprietari greșesc nu la calcul, ci la documentare și termene. Lista de mai jos adună cazurile des întâlnite.
| Situația | Ce verifici |
|---|---|
| Chirie în valută | cursul de schimb folosit pentru raportare |
| Chirie plătită de firmă | cine reține și cine declară impozitul |
| Perioade fără chiriaș | dacă venitul se raportează doar pentru perioadele de închiriere |
| Chiria include utilități | dacă sumele se separă în contract |
| Contract pe perioadă scurtă | încadrarea și înregistrarea lui |
| Mai multe proprietăți | cumularea veniturilor într-o singură declarație |
Chiria încasată în avans
Dacă primești chiria în avans, momentul recunoașterii venitului depinde de reguli fiscale pe care le confirmi cu un specialist. Nu presupune că poți amâna venitul doar prin faptul că banii acoperă luna următoare.
Închirierea prin platforme online
Veniturile din închirieri pe termen scurt, prin platforme online, pot fi tratate diferit, în funcție de frecvență și de serviciile oferite. Solicită informații concrete de la ANAF sau de la un contabil, pentru că încadrarea greșită poate avea consecințe.
Ce spune ANAF despre chirii și cum verifici
ANAF compară contractele înregistrate cu declarațiile depuse, așa că cele două trebuie să se potrivească. Dacă ai un contract înregistrat cu o chirie de o anumită valoare, dar declari mai puțin, diferența poate fi observată la un control. Din acest motiv, chiria menționată în contract trebuie să fie cea reală.
Pași de verificare înainte de depunere
- Strângi toate contractele și actele adiționale din anul respectiv.
- Aduni încasările lunare din extrase de cont sau chitanțe.
- Verifici dacă toate contractele sunt înregistrate.
- Calculezi impozitul cu cotele din Codul fiscal sau cu ajutorul programului ANAF.
- Verifici dacă ai de declarat și CASS, conform CASS pe veniturile extrasalariale: cum se stabilește.
- Depui declarația în termen și păstrezi recipisa.
Cum folosești alte surse oficiale
Pentru termene, urmărește Termenul Declarației unice: calendarul obligațiilor anuale. Pentru impozitele pe care le plătești ca proprietar la primărie, nu la ANAF, vezi Impozitul pe clădiri: cum se stabilește la persoane fizice; sunt obligații distincte, care nu se anulează reciproc. Un proprietar care închiriază datorează atât impozitul pe clădire către bugetul local, cât și impozitul pe veniturile din chirii către bugetul de stat.
Greșeala de a trata aceleași sume de două ori
Unii proprietari cred că impozitul pe clădire plătit la primărie îi scutește de impozitul pe chirie sau invers. Nu este așa: sunt impozite diferite, pe baze diferite, plătite către instituții diferite. Un contabil te poate ajuta să le ții evidența separat și să nu pierzi termene.
Ce merită reținut
Chiria încasată de o persoană fizică este venit impozabil din cedarea folosinței bunurilor. Venitul net se calculează, de regulă, scăzând din chirie o cotă forfetară de cheltuieli, iar impozitul se declară și se plătește tu, prin Declarația unică. Contractul scris și înregistrat, evidența încasărilor și atenția la CASS te scutesc de neplăceri. Cotele oficiale le verifici în surse actualizate, iar cazurile speciale le discuți cu un specialist.
De reținut:
- chiriile sunt venituri impozabile, chiar și la sume mici;
- venitul net se obține cu o cotă forfetară de cheltuieli;
- contractul se înregistrează la ANAF;
- impozitul se declară anual, prin Declarația unică;
- veniturile extrasalariale pot atrage CASS;
- verifici mereu cotele și plafoanele în sursele oficiale.
Întrebări frecvente
Plătesc impozit și pentru o chirie mică?
Da, dacă ai un venit din cedarea folosinței bunurilor, el este impozabil, chiar dacă suma este redusă. Legea poate prevedea însă anumite condiții de declarare, pe care le verifici la ANAF.
Pot deduce reparațiile făcute în apartament?
În sistemul cu cotă forfetară nu justifici cheltuielile reale, pentru că deducerea este deja inclusă prin procent. Alte variante de determinare a venitului se discută cu un contabil.
Trebuie să înregistrez contractul de închiriere?
Da, contractul se înregistrează la organul fiscal în termenul legal. Neînregistrarea poate atrage sancțiuni.
Datorez CASS pentru chirii?
Poate fi cazul, dacă veniturile extrasalariale totale depășesc un plafon raportat la salariul minim. Calculul concret se face la Declarația unică, cu ajutorul ANAF sau al unui consultant fiscal.
Unde declar chiria încasată?
Prin Declarația unică, depusă online prin Spațiul Privat Virtual sau pe hârtie, în termenul legal. Instrucțiunile actualizate se găsesc pe site-ul ANAF.
