Veniturile în coproprietate apar atunci când mai multe persoane dețin împreună un bun care aduce bani, cel mai des un apartament sau o casă dată în chirie, și fiecare trebuie să-și declare partea în Declarația unică. Situația este frecventă după o moștenire, când frații sau rudele rămân împreună proprietari ai unui imobil.
Nu este o categorie de venit separată, ci o situație în care aceleași reguli de impozitare se aplică în mai multe exemplare. Articolul explică cum se împarte venitul, cine îl declară, cum se aplică plafoanele de contribuții și ce probleme practice apar între coproprietari. Informațiile sunt generale; pentru cazuri complicate, un consultant fiscal este alegerea sigură.
Cum se împarte venitul între coproprietari
Venitul din coproprietate se împarte, de regulă, proporțional cu cota-parte pe care fiecare o deține din bun, iar fiecare persoană declară partea care îi revine. Dacă un apartament aparține în părți egale la trei frați, chiria încasată se consideră venit al fiecăruia în mod egal, indiferent în al cui cont intră banii.
Cotele-părți se văd în actele de proprietate, adică în actul de moștenire sau în contractul de cumpărare. Dacă nu sunt precizate, se prezumă, de obicei, că sunt egale. Pentru situații neclare, merită verificat actul și cerută o lămurire de la notar sau de la un jurist.
Ce se întâmplă dacă banii intră într-un singur cont
În practică, chiria intră adesea în contul unuia dintre coproprietari, care apoi împarte suma. Din punct de vedere fiscal, ceea ce contează nu este contul, ci cota-parte. Fiecare trebuie să declare venitul care i se cuvine, chiar dacă nu l-a primit direct.
Sfat: Notează în scris cum vă împărțiți chiria și păstrează dovezile transferurilor. Dacă ANAF cere explicații, aceste documente arată clar cine ce a primit.
Cine declară și prin ce formular
Fiecare coproprietar își depune propria Declarație unică, pe numele lui, cu partea lui de venit. Nu există o declarație comună pentru întregul imobil, iar un coproprietar nu poate declara automat și partea celorlalți.
Dacă proprietatea este împreună cu soțul sau soția, regula de principiu este aceeași: fiecare declară partea lui, în funcție de regimul bunurilor și de modul în care apare contractul. Detaliile depind de situația juridică, deci întreabă un specialist. Pentru elementele generale, vezi Declarația unică pentru chirii și activități independente.
Cum se calculează impozitul pentru partea ta
Pentru partea ta de venit din chirii aplici aceleași reguli ca la un proprietar unic: pornești de la venitul brut din partea ta, aplici regula de cheltuieli prevăzută pentru acest tip de venit și obții venitul net. Despre calcul în sine citește impozitul pe veniturile din chirii.
Exemplu fără cifre exacte: un apartament închiriat aduce o chirie lunară, iar proprietarii sunt doi, în cote egale. Fiecare declară jumătate din încasările anului, aplică regula de cheltuieli și calculează impozitul pe rezultat.
Contractul de închiriere și coproprietarii
Contractul trebuie să arate clar cine sunt locatorii. Dacă apare un singur nume, ceilalți coproprietari riscă să fie într-o situație neclară în fața fiscului. De aceea, într-un contract corect, fie sunt trecuți toți coproprietarii, fie contractul este încheiat în baza unei împuterniciri scrise.
Cum se aplică plafoanele de contribuții pentru fiecare
Plafoanele pentru CASS și, după caz, CAS se verifică pentru venitul fiecărui coproprietar separat, nu pentru venitul total al imobilului. Dacă venitul din chirii se împarte la mai multe persoane, partea fiecăruia poate rămâne sub un prag sau poate intra într-un plafon diferit.
Aceasta poate avea efecte practice neașteptate. O chirie care, la un singur proprietar, ar produce o contribuție de sănătate, poate, după împărțire, să rămână pentru fiecare sub prag. Pentru modul în care se cumulează veniturile, vezi CASS pe veniturile extrasalariale și CASS pe mai multe surse de venit.
Exemple de situații diferite
| Situație | Ce se întâmplă de obicei |
|---|---|
| Doi frați cu cote egale | Fiecare declară jumătate din venit |
| Trei moștenitori, cote diferite | Fiecare declară conform cotei din act |
| Un coproprietar locuiește în imobil | Declară doar cei care încasează chirie, după cotă |
| Unul renunță la partea sa în favoarea altuia | Se schimbă cotele, deci și declararea |
Probleme practice dintre coproprietari
Cele mai multe conflicte nu sunt fiscale, ci de comunicare. Unul dintre coproprietari poate ține chiria și nu o împarte, altul poate refuza să declare, iar rezultatul este că cei care declară corect rămân cu o muncă în plus.
Fiecare răspunde fiscal pentru propria declarație. Dacă un coproprietar nu declară partea lui, nu ești tras la răspundere tu pentru asta, dar este bine să clarificați regulile din timp, în scris. Dacă ai nevoie de ajutor la depunere, citește și despre depunerea prin împuternicit.
Atenție: Dacă un bun moștenit nu este încă trecut pe numele tău în cartea funciară, situația fiscală poate avea particularități. Cere un sfat de specialitate înainte să declari.
Ce documente păstrezi
Păstrează actul de proprietate sau de moștenire, contractul de închiriere, dovezile încasărilor și înțelegerea scrisă dintre coproprietari. Ele arată cote, perioade și sume, iar în caz de control scurtează explicațiile.
Poți consulta și lista documentelor necesare pentru Declarația unică, care se aplică și în acest caz. Pentru o vedere de ansamblu, citește ghidul principal al Declarației unice.
Întrebări frecvente
Pot declara eu toată chiria și să împart apoi banii?
Fiscal, fiecare coproprietar răspunde pentru partea lui de venit. Dacă declari tu tot și apoi dai bani celorlalți, riști ca situația să nu corespundă actelor, așa că împarte venitul pe cote.
Cum aflu cota mea dintr-un apartament moștenit?
O vezi în certificatul de moștenitor sau în actul prin care ai dobândit bunul. Dacă nu o găsești, cere clarificări la notarul care a instrumentat succesiunea.
Dacă nu am primit nicio sumă, trebuie totuși să declar?
Depinde de ce s-a întâmplat. Dacă proprietatea a produs venit și partea ta nu ți-a fost plătită, situația se analizează cu un specialist, pentru că regula generală pleacă de la venitul cuvenit.
Se pot depune declarațiile coproprietarilor în același timp?
Nu este obligatoriu, fiecare declarație este independentă. Este totuși util să vă sincronizați, ca cifrele să fie coerente între ele.
Ce fac dacă un coproprietar nu vrea să declare?
Tu îți declari partea ta, iar restul este responsabilitatea fiecăruia. Păstrează dovezile împărțirii venitului, ca să te poți apăra dacă apar întrebări.
